전세금 사기 주의!!

못돌려받은 전세금이 역대 최고라는 소리가 들리는 요즘입니다..!

 

 

사고금액은 2016년 34억원, 2017년 74억원, 2018년 792억원 등 꾸준한 상승세를 보이다

가 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해 5천790억으로 최근 3년 사이 폭증했다.

 

2022년 상반기 3,407억원으로 반기기준 역대 최대라고합니다...

 

 

 

깡통전세란...

 

깡통전세 오픈사전

집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버렸기 때문에 '아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓어 있는 경우'를 말한다.

 

담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유적으로 이르는 말.

 

 

 

 

공동주택 40% '깡통전세'…

 

주택가격 하락으로 인해 '깡통전세' 우려가 커지고 있습니다...!

 

이 점을 악용한 사례가 속출하고 있습니다..

 

세입자 울리는 빌라 전세사기 '기승' - 매일일보 (m-i.kr)

세입자 울리는 빌라 전세사기 '기승' - 매일일보

 

[단독] 수익형 부동산인데 죄다 전세... 신축 오피스텔도 '깡통전세' 경보 (hankookilbo.com)

[단독] "이자 지원금 줄게요" 신축 오피스텔 시장도 '깡통전세' 경보

 

한 달 만에 보증금 872억 떼여 `역대 최대`…보증보험까지 악용하는 전세사기 - 매일경제 (mk.co.kr)

한 달 만에 보증금 872억 떼여 `역대 최대`…보증보험까지 악용하는 전세사기

 

 

 

 

깡통전세 사기 유형

 

유형1) 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게

부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우

 

☞ 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우

☞ 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우.

 

 

사례1) 새 집주인이 ‘바지 집주인’ 세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계 없음)하고 전세

확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로

 

전세 보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인함. 당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로

 

새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인

 

도 피해자라고 주장. 세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔

 

수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았음.

 

 

사례2) 새 집주인은 ‘블랙리스트’ 등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출

 

상품을 이용하여 전세계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를

 

받게 됨. 매매가 되더라도 임대 계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으

 

나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해주는 보험으로 해당 보험

 

은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함. 더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자

 

로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보

 

증 가입이 어려울 뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류

 

를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐.

 

 

사례3) 나도 ‘갭투자’ 피해자 신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대사업자)에게 할인

하여 한 집당 1억으로 건물을 통 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만원으로 작성함. 공인중개사

 

는 이 빌라를 1억 2천만원에 전세 계약할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만원 차이가 있고 새로 지

 

은 깨끗한 집이라 전세 계약을 체결함. 건축주는 빌라 분양을 완판했고, 임대사업자는 돈 한푼 투자 없이

 

한 채 당 2천만원의 수익을 냈으며, 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분함. 문제는 전세기

 

간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하

 

기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없

 

는 상황에 놓이게 됨.

 

 

사례4) ‘막장 갭투자’의 깡통전세 사기 행각 임대사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면

서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명

 

(피해액 50여 억원)에게 사기 행각을 벌임. 임대사업자는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후

 

집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만원에 달

 

하는 이자를 감당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억원에 달하자 잠적해 버렸음. 임대사업자 소유의 집

 

들이 경매 절차가 완료 되었지만 전세 보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은

 

여전히 고통을 호소함.

 

 

 

 

유형2)  시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같

게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우

 

☞ 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우

☞ 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우

 

 

사례1) 건물의 모든 호실이 전세 ‘위험’ 원룸 전세계약(보증금 1억2천만원) 시 건물 시세가 약9억 정도였

고, 등기부등본의 근저당 채권액이 4억5천만원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 공인중개사의

 

설명에 전세계약을 하고 입주 하였으나, 건물주는 건물전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고 해당

 

건물은 경매로 넘겨졌음. 계약 당시 중개사의 말대로 선순위 채권인지 확인해본 결과 계약일 이전 4억7

 

천만원의 근저당이 설정되어 있었고 그제서야 공인중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로챈 것을 알게

 

되었음. 건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행하지만 건물주가 재산이 생기기전까지 보증

 

금을 반환 받기 어려우며, 공인중개사의 과실에 대하여 협회에 손해배상 청구 및 경찰서에 형사고소를

 

함.

 

 

 

유형3) 전월세 이중계약

 

① 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약

② 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약

 

⇛ 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우

 

사례1) 중개보조원이 내세운 가짜 집주인 신혼집 마련을 위해 공인중개사사무소를 통해 보증금 8천만원

 

을 주고 오피스텔 전세계약을 체결하였는데 실제 집주인은 따로 있었으며, 전세계약을 맺은 사람은 중개

 

보조원이 내세운 가짜 집주인이었음. 심지어 해당 임대계약 마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로

 

둔갑시켜 보증금을 빼돌린 것으로, 위와 같은 수법으로 부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 사회초

 

년생 등을 상대로 65억원의 보증금을 가로챔.

 

 

사례2) 무자격자의 중개행위 중개무자격자가 자격증을 대여 받아 공인중개사사무소를 차리고, 월세로

 

여러 채의 주택을 임차한 뒤, 가짜 집주인을 내세워 여러 전세 세입자와 중복 계약을 체결하여 전세보증

 

금을 가로채는 사례가 있음. 불법 중개 피해를 입지 않기 위해서는 공인중개사의 성명, 주소, 전화번호 등

 

을 확인하고, 신분증 및 중개업등록증 등의 위조여부에 대한 확인도 필요함.

 

 

사례3) 관리소장이 대리인 행세하며 보증금 차액 가로채 오피스텔 관리소장은 임대차 계약 위임장을 허

위로 작성한 뒤 대리인 행세를 하며 오피스텔 임차인과 전세 계약을 맺고 임대인에게는 이를 월세 계약

 

인 것처럼 속여 보증금 차액을 가로챔.

 

 

 

 

 

실제 HUG가 집주인을 대신해 갚아준 전세보증금은 2018년 583억원에서 지난해 4415억원으로 7.6배 증

가했다. 전셋값이 급등하면서 전세가율(매매가격 대비 전셋값)이 올라가고, 자금력이 충분하지 못한 이

 

들도 갭투자에 뛰어들면서 보증사고가 잇따르고 있다는 평가다.

문제는 정작 기존에 보증보험에 가입한 사람들조차 HUG의 내부 심사 기준에 따라 제때 보증금을 받지

 

못하고 있다는 것이다. A씨 등 세입자들도 앞서 보증보험에 가입하는 데는 아무런 문제가 없었다. 정부가

 

가입만 의무화한다고는 하지만 보험금 지급을 하는 기관에서 입맛대로 규정을 바꿔버리면 세입자들이

 

보증금을 돌려받을 길이 없어 쩔쩔매는 상황에 놓인다.

 

실제 최근에는 

 

'세 모녀 깡통전세(담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태) 사기'사건이 큰

 

이슈였는데요!

 

 

분양업자와 짜고 2017년 4월부터 2020년 1월까지 피해자 136명으로부터 임대차보증금 298억원 상당을

편취한 사건인데요. 이 과정에서 A씨 등 세 모녀는 돈 한 푼 들이지 않았습니다. A씨는 건축주에게 지급

 

할 주택값에 자신의 리베이트 금액을 더한 전세 보증금을 받았습니다. 돌려줄 돈이 없으니 2년이 지나 임

 

차인들이 보증금 반환을 요구할 시기가 되면 A씨는 연락을 끊어버렸습니다. 최근 3년 동안 전세사기 피

 

해자가 1350명이 넘었다고 합니다...!

 

 

 

 

 

전세사기 당하지 않는 예방법!!

 

전세계약 순서대로 설명하겠습니다.

 

첫째, 공인된 중개사무소에서 부동산을 소개받는 것이 필요합니다.

 

 

둘째, 부동산의 시세를 정확히 확인하셔야 합니다. 시세는 ‘국토부 실거래가 공개 시스템’을 통해 확인할 수 있습니다.

 

 

셋째, 계약자가 부동산의 실소유자인지 주민등록증 등으로 확인하셔야 합니다. 주민등록 사실 여부는 전화 1382 혹은 정부24 홈페이지에서 확인 가능합니다.

 

 

넷째, 부동산 등기부에 나온 해당 부동산의 저당권 등을 확인하셔야 합니다.

 

 

다섯째, 계약 당일 확정일자를 부여받고 전입신고를 하셔야 합니다.

 

 

특히!..신축 빌라에 전세 계약을 하실 때에는 더 신중하셔야 합니다. 거래가 없는 경우 앞서 말한 국토부

 

거래가 공개 시스템에서 실제 가격을 확인할 수 없기 때문입니다.

 

다음으로 부동산 등기부에는 부동산 소유주의 국세 체납 사실이 나와 있지 않습니다. 공인중개소에 요청

 

해 임대인의 국세 체납 여부를 확인해 달라고 요청하는 것이 필요합니다.

 

정부가 ‘전세사기’를 발본색원해 엄단 하겠다고 발표했습니다. 하지만 서민과 사회초년생들의 피해를 사

 

전에 예방 할 수 있는 제도 보완이 더 중요합니다. 신축 빌라의 실거래가를 확인할 수 있는 시스템 도입,

 

임대인의국세 체납 여부를 의무적으로 세입자에게 알려주는 법 도입, 일반 개인과의 전세 계약을 체결할

 

때 전세보증금반환보증보험 가입 의사를 세입자에게 반드시 확인하는 제도 도입이 당장 필요해 보입니

 

다.

 

 

 

경찰청은 '전세사기 전담수사본부'를 설치하고, 지난 7월 25일부터 내년 1월 24일까지 6개월간 '전세사기

 

전국 특별단속'을 실시하고 있습니다..

 

원희룡 국토부 장관은 "앞으로도 전세사기 의심사례를 집중 분석해 경찰청에 자료를 제공하고, 필요하면

 

경찰청에 직접 수사를 의뢰해 깡통전세 사기를 뿌리 뽑겠다"고 말했다.